事故物件の告知義務

こんにちは、（株）いえまるの相澤です。

今回は事故物件の告知義務について。

 

事故物件とは？

事故物件とは「心理的瑕疵のある物件」のことで、一般的には自殺・他殺・孤独死・焼死・事件・事故等があった物件を指します。

不動産広告で”告知事項有”の表示を見たことはありませんか？
このような記載がある場合、大抵は事故物件です。

このような事故物件の場合、不動産会社・売主・貸主は相手方に対して伝える義務があります。

 

 

「事故物件でも、その後に一度誰かが住めば、その次の入居者には告知しなくて良い」は本当でしょうか？

よく一度誰かが住めば、その次の入居者には告知しなくて良い・・・なんてことを聞きませんか？

でも、そんな決まりはありません。

じゃあ、どういう場合は告知義務があって、どういう場合は告知義務が無いのでしょうか？

 

 

 

 

結論から言うと、

告知義務については明確な規定がありません。（賃貸も売買も）

 

「入居者や所有者が変われば、告知義務は無くなる。」

「事故から●年経てば告知義務は無くなる。」

というような明確な規定が無いのです。

 

 

宅建業法では
『不動産を取得もしくは借りようとしている、相手方等の判断に重要な影響を及ぼすことについて、故意に事実を告げない行為、又は不実のことを告げる行為を禁止』
としています。

相手方等の判断に重要な影響を及ぼすことという表現で、どのようなことが当たるのか曖昧です・・・

 

 

規定が無いので、結局は何か揉め事が起こったら裁判をする・・・というのが現状のようです。

 

 

過去の裁判例では、
”自殺住戸への最初の入居者には説明義務があるが、その入居者が退去した後の次の入居者には説明義務は無い。”
という判決が出たことがあります。
（東京地裁平成19年8月10日判決）

これは賃貸のケースでした。

 

このような裁判例があるからなのか、賃貸物件の場合、一度誰かが住めば、その次の入居者には告知しなくて良いと思っている方は多いようです。
実際、そのようなルールで入居者を募集している大家さん・不動産会社もいると思います。

告知してしまうと、借手が見つからないというような事情もあるかと思いますが、個人的には伝えるべきだと思いますが・・・
弊社では、心理的瑕疵と思われることについて、知り得た情報は伝えています。

 

ただ、何が心理的瑕疵であるかは、判断が難しいです。

『自殺は気になるけど、病死は気にならない』という方もいれば、『近隣で起こった自殺・事故でも気になる。』という方もいます。
中には、
泥棒が入ったことがあることを気にされたり、
過去の居住者の離婚や会社倒産を気にされる方もいます。

 

なので、

『過去に人が死んでいないか？』
『近所で事件等は無かったか？』
『泥棒が入ったことは無いか？』
等々・・気になることは事前に聞きましょう！

 

『こんなこと聞いたら変に思われるかな？』と思っても聞いてくださいね。

 

 

 

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