意外とアリ?築年数が20~30年くらいの中古マンションがおすすめの理由


「中古マンションを検討しているけど、できれば、築10年以内の築浅物件を希望!」
という方、多いと思いますが…
今回はあえて
「築年数が20~30年くらいのマンションがおすすめ!」
という内容で、記事を書いてみたいと思います。
なぜなら…
中古マンションを購入する方で、築年数が20~30年の物件を購入するケースが、実際に多いから!
です。

 

□築20年~30年の中古マンションがおすすめ!なポイント

では、なぜこの築年数のマンションがおすすめなのでしょうか。
ポイントをまとめてみました。

 

*購入後に値崩れしにくい

まず、1つ目の理由は値崩れがしにくいことです。
中古マンションは築年数が経過するにつれ、「建物の価格」は減少していきます。
当然、新築時がピークで、そこから築年数の経過とともに価格が下がっていき…
築20年くらいで価格の減少が一旦落ち着き、そこからは緩やかな降下線になります。

【比較のイメージ】
①新築マンション⇒10年経過⇒築10年の中古マンション
②築20年の中古マンション⇒10年経過⇒築30年の中古マンション
価格の下がり幅が大きいのは、①になります。
価格の下がり幅の大きさ:①>②

つまり、築20年〜30年の中古マンションは、購入後、価格が大きく下がる可能性は低く、購入後の値崩れが少ないと言えます。

※注意!※
上記は「建物価格」についてのお話しで、「土地価格」とはリンクしません。
マンションの場合、建物と土地は一体化している(別々に売り買いすることはできない)ので…土地の価格(相場)が上がるかor下がるかで、中古マンションとしての価格が変わってきます。

 

*立地条件が良い物件が多い

「この土地は条件が良い!マンションを建てよう!」
という立地条件の内容は、昔から変わっていません。
(立地条件が良いところに建っているマンションのほうがすぐ売れる⇒儲かるからです。)
そのため、駅から近かったり、土地の形が良かったり(効率よく建物が建てられる)、する土地には既にマンションが建っていることが多いです。
そうするとどうなるか…
「条件の良い場所には中古マンションが既に建っていて、新築マンションを建てるにはそれ以外の土地に建てる」
ことになります。
「新築マンションよりも中古マンションのほうが立地条件が良い物件が多い」理由がこれです。
立地条件の良い場所に住みたい方は、中古マンションを検討するほうが効率が良い探し方ができます。

 

*『新耐震基準』を満たしている

築年数が経過しているマンションの不安材料の一つが「耐久性(耐震性)」です。
目安となるのが「新耐震基準」かどうか?です。
1981年(昭和56年)6月1日に、改正建築基準法が施行され制定されたのがこの「新耐震基準」です。
震度5強程度ではほとんど損傷しないこと、そして、震度6強から7程度の大規模の地震でも倒壊しないことが基準になっています。
築20年〜30年の場合には「新耐震基準」を満たしている建物となります。
建築基準法により、建物の耐久性(耐震性)が担保されているので、中古マンションを選ぶ際の築年数の目安としている方は多いです。
また、新耐震基準を満たしていると、住宅ローン減税やすまい給付金などの様々な恩恵が受けれる可能性が高く、やはりおすすめのポイントの一つとなります。
(こちらも適用されるかは、要確認ですが)

 

*『リノベーション』されている物件が多い

築20年〜30年の中古マンションは、不動産業者も好んで買います。
不動産業者は、内装をきれいにリフォーム(リノベーション)して、その付加価値を付けて販売するので…新築時より価格が大きく下がった、このくらいの築年数の中古マンションを好んで購入します。
築20~30年の中古マンションで、『リノベーション』されている物件数が多いのは、このためです。
リノベーションマンションは、その工事費用が価格に含まれてくるため、ぱっと見は同じ築年数の物件より高く見えますが…メリットも多くあります。
・購入後、リフォームする必要なし⇒そのまま住める
・リフォーム費用が価格に含まれているので、住宅ローンとして一括で借り入れ可能
・売主が不動産業者なので、アフターサービスなどの保証が付く
・住宅ローン減税などの控除枠が大きい
などなど。
「中古のリノベーションマンションを購入しようと探していたら、結果的に築20~30年の物件になった。」
というケースも多いと思います。

 

□築20年〜30年の中古マンションを購入する際の注意点

次に、確認すべき注意点を見ていきましょう。

 

*メンテナンスがしっかり行われているか?

マンションの場合、建物全体のメンテナンスは修繕計画に基づいて行われています。
(ごく一部、例外もアリ)
その原資となるのが…毎月、各住戸から徴収される修繕積立金です。
まずチェックしたいのが、現在、修繕積立金がどのくらい貯まっているか?です。
合わせて、過去の修繕履歴…特に大規模修繕工事がいつごろ行われたか?の確認と、次回の大規模修繕工事はいつごろ行われる予定か?もチェックしましょう。
このあたりの情報は、不動産業者に確認すると、管理会社からの調査報告資料をもとに、教えてくれるはずです。
また、物件の内覧の際には、実際に建物の使用状況や経年劣化の状況も、自分の目で見て確認しましょう。
「大規模修繕工事などのメンテナンス工事が行われていない…」
「外壁のひび割れや塗装の剥がれなどの劣化がひどい…」
というマンションだった場合は、購入を見送ったほうが無難です。

 

*管理の状況はどうか?

ほとんどのマンションが、管理会社を入れてそこに管理を任せています。
(自主管理などの例外もアリ)
自室以外の共用部分については、管理会社の人間(いわゆる管理人さん)が簡易清掃をしたり、ゴミ置場を整理したり…の日常業務を行っています。
・エントランスをはじめ、共用部分の清掃状況は?
・ゴミ置場の清掃状況は?
・自転車などが放置されていないか?
・共用廊下部分に物があふれていないか?
・管理人さんが感じが悪くないか?
などなど…
実際に現地で確認しておきましょう。
管理状態が悪いマンションは、全体的な雰囲気もあまりよろしくないことが多いので…
購入するかどうかの判断基準になり得る重要なポイントになります。

 

□まとめ

今回は築20年〜30年の中古マンションがおすすめの理由と購入する際の注意点についてご紹介しました。
もちろん、新築マンションや築10年以内の築浅中古マンションにもメリット・デメリットがありますので…自分達にはどっちが向いているか?を家族でよく相談してみて下さいね!

 

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