【マンションの購入をお考えの方へ】寿命について紹介します!

「マンションの購入を考えているけれど、寿命がどれくらいなのか知りたい」
「構造はどんな種類があるのだろう?」
マンションの購入をお考えの方は、どれくらい寿命があるのか気になりますよね。
寿命の長さは、どんなことが影響してくるのでしょうか?

今回は、マンションの寿命について紹介します。

 

 

□マンションの寿命

*法定耐用年数
法定耐用年数とは、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で決められた年数です。
マンションであれば、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造なので、47年と決められています。
勘違いされがちですが、法定耐用年数は実際には寿命を指すわけではありません。
法定耐用年数は、減価償却の目安にするための基準であって、本来の寿命ではないのです。

*本来の寿命
本来の寿命は、別の観点で判断する必要があります。
寿命とは、設備や建物自体が劣化して、人が住めない状況になるまでの期間です。
そのため、定期的なメンテナンスと長期的な修繕計画によって、寿命は大きく伸びることでしょう。
日々清掃をしたり、設備の修繕をしたりするのも寿命を伸ばすことには重要です。また、立地や建材、構造、強度等、様々な要因が寿命の長さに影響していきます。

 

 

 

□構造と強度

マンションの構造は、主に鉄筋コンクリート造(RC造)と鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)に分類されます。
以下ではそれぞれの特徴を紹介します。

*鉄筋コンクリート造(RC造)
英語では「強化されたコンクリート(Reinforced Concreatno)」という意味で、コンクリートを強化するために鉄筋が使われています。
鉄筋の骨組みにコンクリートを流し込んでいます。

*鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
鉄筋コンクリート造(RC)に鉄骨(スチール=S)を加えた構造です。
鉄骨で骨組みを作り、その周りに鉄筋を配置して、コンクリートを流し込んでいます。

*『鉄筋コンクリート造(RC造)よりも鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)は強度が高い!寿命が長い!』は本当?
SRC造の方が鉄骨が入っているので、RC造よりも強度が高そうなイメージがあるかもしれませんが、実際にはどちらの方が強度が高い、寿命が長い・・・というのはありません。
建物は建築基準法で決められた強度を満たすように設計するので、RC造であってもSRC造であっても、結果的に求められる強度を満たしています。
RC造で建築するか、SRC造で建築するかは、建物の形状や求められる強度に合わせて、使い分けられています。
以前は、高層建物の場合は技術的にSRC造が採用されていることが多かったのですが、ここ最近は高さによらずRC造で建設が可能となりました。
RC造はSRC造に比べて、工期が短く、コストが低いというメリットがある為、最近はRC造を採用するケースが多いようです。

 

 

 

□まとめ

日本のマンションの歴史はまだまだ浅く、結局のところ寿命についてはっきりとした答えは出ていません。

国土交通省がまとめた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」によると、「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」(飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)とされており、材質だけを考えると、100年を超える耐久性があるものと考えられます。
ただ、マンションに付随する各設備や配管等を考えると、100年よりも前である、数十年で建て替えに至るケースが、現在までの事例として挙がっています。

有名な、「同潤会上野下アパート」(RC造)は、1929年(昭和4年)に完成し、2013年(平成25年)に取り壊されましたが、完成から取り壊し(建て替え)までの期間は84年になります。
これよりも前に取り壊し(建て替え)となった他の同潤会アパートも、おおむね70年ほどは現役で使われていたようです。
同潤会アパートの例は、当時の建築技術から考えると、かなり長持ちした例だと考えられます。

高い耐久性がある材質で造られているマンションでも、適切な維持管理ができていないマンションは寿命が短くなってしまうことは明確です。
管理状態や修繕計画等もチェックしておきましょう。

 

 

 

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