こんにちは、（株）いえまるの相澤です。
今回は2019年の住宅ローン減税について。
住宅ローン減税とは？
正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅ローン控除と言ったりもします。
住宅ローンを組んで、マイホームを購入した方の税金（所得税・住民税）が10年にわたって控除される制度のことです。
どのくらい控除される？
1年あたりの控除限度額は年末の住宅ローン残高の1％が上限です。また、住宅ローン残高の上限は2,000～5,000万円となり、取得した物件によって異なります。
例えば年末の住宅ローン残高が8,000万円だったとしても、控除限度額は80万円とはなりません。ローン残高の上限は大きくても5,000万円なので、最大でも控除は50万円となります。
～物件によって異なる住宅ローン残高の上限～
◆新築住宅・・・住宅ローン残高の上限4,000万円
◆新築の認定長期優良住宅、認定低炭素住宅・・・住宅ローン残高の上限5,000万円
◆売主が個人の中古住宅・・・住宅ローン残高の上限2,000万円（建物価格に消費税が課税されない。）
◆売主が課税業者の中古住宅・・・住宅ローン残高の上限4,000万円（建物価格に消費税が課税される。）
※中古住宅の場合は住宅ローン残高の上限が2,000万円の場合と4,000万円の場合があります。見極めるポイントは、建物価格に消費税が課税されるかどうかです。
◆中古の認定長期優良住宅、認定低炭素住宅・・・住宅ローン残高の上限3,000万円（建物価格に消費税が課税されない。）
住宅ローン残高の上限は2,000～5,000万円となりますので、1年あたり、最大20～50万円の控除が受けられます。
例えば、4,000万円の新築住宅を購入し、4,000万円の住宅ローンを組み、年末の住宅ローン残高が3,900万円だった場合、その年は最大39万円の控除が受けられます。
まず、所得税から控除し、控除しきれない部分については、住民税から控除するといった仕組みとなっています。住民税については、新築住宅の場合は136,500円を限度に控除されます。
| 対象の住宅 | 消費税８％の住宅の場合 | 消費税がかからない中古住宅の場合 |
| 入居時期 | 2021年12月31日までに入居 | 2021年12月31日までに入居 |
| 控除期間 | 10年 | 10年 |
| 住宅ローン残高の上限 | 4,000万円（※5,000万円） | 2,000万円（※3,000万円） |
| 控除額の上限 | 年末のローン残高の1％もしくは40万円（※50万円）のいずれか低い額 | 年末のローン残高の1％もしくは20万円（※30万円）のいずれか低い額 |
| 控除の仕組み | まず、所得税から控除し、その年の所得税から控除しきれなかった部分については、その年の翌年の住民税から控除します。
住民税については、136,500円を限度に控除されます。 |
まず、所得税から控除し、その年の所得税から控除しきれなかった部分については、その年の翌年の住民税から控除します。
住民税については、97,500円を限度に控除されます。 |
※認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合
住宅ローン減税が使える条件
住宅ローン減税を受けるためにはいくつかの条件を満たさなければいけません。
◆対象となる不動産
| 用途 | 自分自身が住むことが条件。投資用として購入した不動産はNGです。 尚、事務所兼自宅等の場合は、床面積の1/2以上は居住用であることが条件。 |
| 面積 | 登記簿上の床面積が50㎡以上であること。 |
| 築年数 | 非耐火住宅の場合、築20年以内。耐火住宅の場合、築25年以内。それ以上古い場合でも耐震基準適合証明書が取得できればOK。 |
◆対象となる人の収入
所得金額が3000万円以下であることが条件。
ただし、不動産購入時に所得金額が3,000万円超えであったら、ずっと住宅ローン減税が受けられない・・・というわけではありません。
所得金額が3,000万円を超える年については、住宅ローン減税を受けることはできませんが、3,000万円以下の年については、受けることができます。
◆対象となる住宅ローン
住宅ローンの返済期間が10年以上であり、年末に残高があることが条件。
尚、借りた時に返済期間が10年以上でも、繰上返済で返済期間を短縮して借入時から完済までの期間が10年未満になってしまうと、その時点からは控除は受けられなくなります。
◆住宅ローン減税が使えない場合
◎中古住宅を「生計を一にする親族等」から購入し、以後もその者と生計を一にする場合に、住宅ローン控除減税は適用されません。
◎購入した住宅に入居した年の前々年から翌々年までの5年間において、下記等の特例を使った場合は住宅ローン控除減税は適用されません。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
- 居住用財産の買いかえ・交換の特例
- 既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建築のための買いかえ(いわゆる等価交換)の特例
控除期間が10年→13年に延長されます！
さて、この住宅ローン減税の控除期間が10年→13年に延長されます。
◆改定後の内容（2019年10月～）が対象となる条件は？
改定後の住宅ローン減税が適用される人は、消費税率10%となる住宅を取得した後に、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した方です。
消費税率10%となる住宅を取得した場合のみなので、売主が個人であり、建物に消費税がかからない中古住宅は対象外となります。
消費税が消費税8%適用か消費税10％適用かは物件の引き渡し日で決まります。
それについては去年５月のブログの最後の方に書いてます。↓
改定後の内容は？
| 消費税10％で購入 | |
| 入居時期 | 2019年10月1日から2020年12月31日までに入居 |
| 控除期間 | 13年 |
| 住宅ローン残高の上限 | 4,000万円（※5,000万円） |
| 控除額の上限 | ◆1～10年目 年末のローン残高の1％もしくは40万円（※50万円）のいずれか低い額 ◆11～13年目は下記①～③の最も低い額 ①年末のローン残高の1％ ②40万円（※50万円） ③購入時の税抜建物価格の2％÷3 |
| 控除の仕組み | まず、所得税から控除し、その年の所得税から控除しきれなかった部分については、その年の翌年の住民税から控除します。
住民税については、136,500円を限度に控除されます。 |
※認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合
シミュレーション
具体的に、どんな計算をするのか、シミュレーションしてみます！
年収600万円（課税所得303万円）の人が4,000万円のマンション（認定住宅ではない）を購入した場合
＜条件＞～～～～～～～～～～～～～～～～～
年収600万円（課税所得303万円）
所得税：20万円
住民税：31万円
物件価格：4,000万円
住宅ローン：4,000万円
借入期間：35年間
購入＆入居：2019年1月
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2019年の年末残高は3,900万円。控除額の上限は年末のローン残高の1％もしくは40万円のいずれか低い額であるから、39万円となる。
所得税：20万円－39万円＝－19万円となり、この年の所得税は全て控除されます。
また控除しきれなかった部分については、住民税として控除されます。（上限136,500円）
よって、1年目は、所得税200,000円＋住民税136,500円＝合計336,500円が控除されます。
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