こんにちは、（株）いえまるの相澤です。
今回は再建築不可の物件について。
物件相場よりも安いなと思ったら、「再建築不可の物件」だったということがあります。
では、再建築不可の物件はどのような物件なのでしょうか？
再建築不可とは？
言葉の通り、再建築すること（建て替え）ができない物件です。
再建築ができないケースはいくつかのケースがありますが、多くは「接道義務」を満たしていない土地である場合です。
接道義務とは？
建築できる条件として、原則、建築基準法で定められた、幅４m以上の道路に２m以上接した土地でなければいけません。
尚、道路に２ｍ以上接していても途中で２ｍ未満となってしまう場合はNGです。
このように、途中で２ｍ未満となってしまう場合は再建築不可です。↓
道路から直径２ｍのボールをコロコロと転がすことができることが条件です。
まとめるとこんな感じ↓
接している道路が４ｍ未満の場合
接している道路の幅が4m未満の土地の場合は全て再建築不可というわけではありません。
古い住宅地などでは、幅４m未満の道路はたくさんあります。
道路には２m以上接しているが、接している道路の幅が４ｍ未満であるという場合はセットバックすることによって再建築ができる場合があります。
セットバックとは？
敷地の前面道路の幅が４ｍ未満（※２項道路）の場合、道路の幅を４ｍ確保する為に、道路中心線から２ｍ、敷地境界線を後退させます。
（道路の向かい側が崖・川・線路敷などの場合には、向かい側における現況の道路境界線から４ｍ、敷地境界線を後退させます。）
この敷地境界線の後退をセットバックと言います。
※２項道路・・・幅員4メートル未満の道路のうち、特定行政庁の指定を受け、「建築基準法上の道路」とみなされる道路。
セットバック部分は道路扱いとなります。その為、この部分に家や塀などを建てることはできません。
セットバック後は土地の有効面積が減ってしまうので、新たに建築できる建物は元々の建物よりも小さくなってしまう可能性があります。
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